▶[5.2. 종목시황&칼럼] 미국은행파산은 끝나지 않았다. 앞으로 부동산 시장은 어떤 흐름으로?
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-퍼스트리퍼브릭이 마지막은 아닐 것
퍼스트리퍼블릭은행의 구조개선 단계에서 자산 매각이 시작될 수 있는데요.
경우에 따라서는 주택담보대출 채권 시장에 타격을 줄 수도 있습니다.
한꺼번에 매물이 나올 경우 MBS가치가 하락하고 금리가 솟구쳐 오를 수 있다는 말이죠.
이에 대해 골드만삭스는 퍼스트리퍼블릭 은행의 주택모기지담보대출유동화증권(RMBS)
매각은 모두 8조8천억달러 규모가 되겠지만,
앞서 실리콘밸리은행(SVB)과 시그니처뱅크에서 자산을 매각했던 것을 고려할 때
큰 문제는 아닐 것이라고 전망했습니다.
특히, 퍼스트리퍼블릭의 경우 10개 지역은행 중에서는 주택담보대출에 대한
익스포저가 가장 낮고, 해당 자산의 약 78%가 대출 형태임을 감안한다면
영향은 미미할 것이라는 전망입니다.
퍼스트리퍼블릭은 2022년말 RMBS 시장에 약 13%의 익스포저를 보유하고 있는데요.
이는 다른 은행들이 80%에 달하는 익스포저를 갖는 것과 다른 양상이라는 겁니다.
하지만 저희 주식명가의 분석은 좀 다릅니다.
지금 문제는 주거용 모기지가 아닙니다.
상업용 모기지(CMBS)가 문제죠.
오히려 다른 은행이 안전했던 것은 RMBS에 대한 노출도가 높았기 때문일 겁니다.
실제로, WSJ은 얼마전 미국 서부 샌프란시스코의 22층짜리 사무용 건물을
소개했던 적이 있었는데요.
샌프란시스코 금융 지구의 중심가에 위치한 이 건물의 가치는
코로나19 직전인 지난 2019년 3억 달러(약 4000억 원)로 평가됐었던 것이,
최근 매물로 나왔는데요,
이 건물의 매도 희망 가격은 6000만 달러(약 800억 원) 선으로 내려 앉았다는 겁니다
4년 전에 비해 무려 80% 가량 급락한 가격이죠.
가격 하락의 원인은, 코로나 이후 일반화되고 있는 재택근무의 확산 때문입니다.
메타 등 샌프란시스코에 위치한 IT 기업 근로자들이 재택근무로 점점 사무실에 나오지 않게 됐고,
이들을 타겟으로 한 식당과 잡화점 등도 잇따라 문을 닫고 있습니다.
상업용 건물 전반에 위기가 오고 있는 것이죠.
실제로 WSJ이 소개한 이 건물의 공실률은 현재 75%입니다.
WSJ는...
“현재 샌프란시스코 전체 사무실 공간의 30%는 임차인을 찾지 못하고 비어 있는 상황이다.
이는 코로나19 이전의 7배에 달하는 수치다.
샌프란시스코 외에 미국의 다른 도시들도 상황이 크게 다르지 않다.
그러다보니, 건물주들이 건물을 담보로 은행에서 빌린 대출이자를 제때 상환하지 못하는 경우가 늘고 있다.
임대 수요가 줄자 건물주들의 수익이 급감해 이자 상환 부담이 커진 탓이다."라고 보도했습니다.
미국 은행 웰스 파고에 따르면 상업용 부동산 담보 대출 중에서
원금과 이자 상환에 문제가 발생한 불량대출 규모가 지난해 1분기 1억8600만 달러(약 2500억 원)에서
4분기에 7억2500만 달러(약 9730억 원)로 급증했습니다.
상대적으로 재무구조가 취약한 지역 은행들이 상업용 부동산 대출을 늘려온 만큼 미국 중소형은행들에
새로운 뇌관이 될 수 있다는 우려가 끈질기게 제기되었던 이유입니다.
제 생각이 맞다면 퍼스트리퍼브릭이 마지막 파산 은행은 아닐 겁니다.
유럽도 상업용 부동산 거래 침체가 이어지고 있습니다.
영국의 FT는 MSCI 지수를 인용해서 올해 1분기 유럽 상업용 부동산 거래가
11년 만에 최저치를 기록했다고 보도했는데요, FT에 따르면 유럽은 지난 1분기에는
365억 유로(약 53조8000억원) 상당의 상업 부동산 거래가 이루어졌는데,
이는 작년보다 무려 62%나 감소한 수치입니다.
특히 일반 사무실 거래 건수는 2007년 이래 최저치를 기록했습니다.
제가 얼마전에 방문했던 스타트업은 직원이 41명이었는데요, 웹 상에 설치된 사무실에서 주로 근무하고 있더군요.
사장은 인터넷 접속이 가능한 곳이라면 어느 곳에서도 직원에게 말을 걸수도 있고 회의를 소집할 수도 있습니다.
심지어 간단한 회식도 온라인 공간에서 한다는군요(자세히는 물어보지 못했지만 불가능할 것 같지는 않습니다.)
대략 10명 정도만 돌아가면서 사무실에서 근무하고 나머지는 재택근무랍니다.
이 말은 사무실 수요가 1/4로 감소했다고 보는 게 맞습니다.
아무래도, 우리나라 역시, 이제 곧 사무실 상실 시대가 올 것 같습니다.
사무실 관련 투자는 물론이고 이와 관련된 리츠 투자 모두 불가합니다.
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